Реклама
Мировой рынок деревянного домостроения: отчет за 2017-2018 гг

Мировой рынок деревянного домостроения: отчет за 2017-2018 гг

Источник: ФАО ООН

Цены на жилье в 2017 году выросли в среднем на 5% в странах с развитой экономикой и на 4% в странах с формирующимся рынком. В период с IV квартала 2017 г. по I квартал 2018 г. цены на жилье выросли на 4,5% в еврозоне и на 4,7% в 28 странах Евросоюза (ЕС-28).

Медианная цена на новые индивидуальные дома в США в 2017 году составила $323,1 тыс., что на 5,0% больше, чем в 2016 году ($307,8 тыс.) Средняя цена составила $384,9 тыс. и выросла на 6,7% ($360,9 тыс.)

В 2017 году сектор нового жилищного строительства в регионе Euroconstruct вырос более чем на 10% и показал наивысший рост среди всех секторов строительного рынка.
В период с апреля 2017 года по апрель 2018 года инвестиции в строительство выросли на 1,8% в еврозоне (+2,1% в гражданском строительстве и +1,8% в строительстве зданий) и на 0,9% в ЕС-28 (+1,6% в гражданском строительстве и +0,7% в строительстве зданий).

В 2017 году в Российской Федерации было введено в эксплуатацию в общей сложности 78,6 млн м2 новых жилых площадей, что примерно соответствует уровню 2016 года.

Цель программы «Жилье для российской семьи» – начиная с 2018 года построить 500 тыс. двухкомнатных квартир, и к 2024 году ежегодно вводить в эксплуатацию 120 млн м2 жилых площадей.

Все сектора домостроительного рынка США выросли в 2017 году. Однако динамика строительства дешевого жилья остается невысокой, и количество строящихся жилых домов не успевает за ростом населения.

Количество домохозяйств в США увеличилось в 2017 году, но остается ниже средних исторических значений.

В Канаде федеральные, провинциальные и местные органы власти ввели в 2017 году ряд законодательных мер, призванных замедлить рост цен на жилье. Среди них общенациональная оценка ипотечной нагрузки, налог на иностранных покупателей и контроль за рынком аренды.

Канадский рынок жилья, по прогнозам, будет стабильным даже с учетом уже введенных в действие и планирующихся законодательных мер, а также потенциального повышения ипотечных ставок.

Введение

Во многих странах рынок нового строительства и реконструкции жилья является крупнейшим конечным сегментом потребления для продукции деревообработки, а жилье служит основным показателем и катализатором активности для экономики в целом. Таким образом, экономические прогнозы и анализ цен на жилье могут дать представление о рынке строительства и реконструкции.

Szemere (2018) отмечает, что мировые цены на недвижимость выросли на 2% в период с конца 2016 по конец 2017 года и были на 7% выше в 2017 году, чем до мирового финансового кризиса. Цены на жилье в странах с развитой экономикой выросли в среднем на 5% в номинальном выражении в 2017 году и на 3% в реальном выражении. Стоимость недвижимости в Канаде по сравнению с США и еврозоной выросла незначительно. Цены на жилье в странах с формирующейся рыночной экономикой выросли в среднем на 4% в номинальном выражении в 2017 году и на 1% в реальном выражении; BIS (2018) пишет, что цены заметно снизились в России. Brondino (2018) сообщает, что цены на жилье в еврозоне выросли на 4,5%, а в ЕС-28 – на 4,7% с четвертого квартала 2017 года по первый квартал 2018 года. Цены на построенное жилье в США выросли в среднем на 2,9% в 2017 году (Федеральный резервный банк Сент-Луиса, 2018a), а общие цены на американское жилье – на 5,8% (Ассоциация ипотечных банков, 2018).

Всемирный банк (2018a) сообщил, что глобальный рост замедлился, но при этом стабилен. Темпы роста мирового ВВП в 2018 году прогнозировались на уровне 3,1%, к 2020 году они должны снизиться до 2,9%.

По прогнозам, ВВП в странах с развитой экономикой вырастет на 2,2% в 2018 году, 2,0% в 2019 году и 1,7% в 2020 году; в еврозоне – на 2,1% в 2018 году, 1,7% в 2019 году и 1,5% в 2020 году; в США – на 2,7% в 2018 году, 2,5% в 2019 году и 2,0% в 2020 году (Всемирный банк, 2018a). Рост ВВП в Канаде оценивается в 2,1% в 2018 году и 2,2% в 2019 году (МВФ, 2018; ОЭСР, 2018). Восстановление экономики Российской Федерации продолжается, но перспективы роста остаются скромными (Всемирный банк, 2018b). Всемирный банк прогнозирует, что ВВП России в 2018-2020 гг. вырастет на 1,5-1,8%, при этом основным драйвером будет потребительский спрос; по прогнозам, уровень бедности в стране несколько снизится. Эти прогнозы основаны на повышении цен на нефть в ближайшей перспективе и макроэкономической стабилизации, которая будет способствовать экономическому росту.

Рынок строительства в Европе

Обзор и перспективы

Жилищный сектор в регионе Euroconstruct представлен примерно 474 млн человек или 207 млн домашних хозяйств. *Регион Euroconstruct включает в себя 19 стран. Западный субрегион состоит из Австрии, Бельгии, Великобритании, Германии, Дании, Ирландии, Испании, Италии, Нидерландов, Норвегии, Португалии, Финляндии, Франции, Швейцарии и Швеции. В состав Восточного субрегиона входят Венгрия, Польша, Словакия и Чехия.

Жилищный фонд региона – около 235 млн единиц, из которых почти 8% – это вторичное жилье, а 6% – пустующее (Euroconstruct, 2017, 2018). По оценкам, в 2017 году было завершено строительство 1,6 млн единиц жилья, в результате чего в среднем на 1000 человек приходилось 3,4 новых жилых помещения (Euroconstruct, 2018). Невысокое число начатых и завершенных объектов недвижимости сказывается на строительном секторе и многих других отраслях.

Согласно отчету «Состояние жилищного строительства в ЕС» за 2017 год, жилье стало самой большой статьей расходов для многих европейцев. Как и в США, недостаточный объем строительства приводит к ограничению предложения и повышению цен на новые и существующие дома. Миграция, строительные нормы, нехватка рабочей силы и снижение доступности строительных участков являются дополнительными факторами, влияющими на цены на жилье (Housing Europe, 2017). Глобальная тенденция к урбанизации может также повлиять на будущее жилищного строительства в Европе. Napoletano et al. (2018) отмечает, что более половины мирового населения в настоящее время живет в городах – а 75% европейцев живут в центрах городов, что существенно выше 60% в 1960-х годах.

Возможно, потребуется время, чтобы в Европе произошло ускорение темпов строительства. В последние годы число разрешений на строительство и закладок новых объектов стало снижаться, поэтому прогноз строительства новых жилых объектов в долгосрочной перспективе будет ухудшаться. В свою очередь, ввод нового жилья, по прогнозам, будет расти. По оценкам, на долю Франции, Германии, Великобритании, Швеции и Испании (в порядке убывания доли) пришлось 59% объема введенного жилья в 2017 году (Euroconstruct, 2018).

Möbert (2018) оценивает дефицит существующего жилья в Германии в 1 млн единиц, это второй по объему после Франции рынок жилья в еврозоне (по разрешениям на строительство и вводу жилья).

Скромные прогнозы усугубляет и то, что в последнее время изменился тип недвижимости: строится больше квартир, чем жилья типа «1+2». Например, в Германии Dorffmeister (2017) прогнозирует, что строительство семейных домов типа «1+2» сократится из-за старения населения, сокращения размера домашних хозяйств, существенного снижения государственных субсидий и быстрого роста цен на землю и стоимости строительства.

*Семейные дома типа «1+2» – это особняки на 1-2 семейные квартиры с одной или несколькими жилыми комнатами в каждой из них.

На рынок строительства и продажи жилья большое влияние оказывает государственная политика в ряде стран еврозоны. Во Франции, например, 60% продаж в 2016 году были связаны с государственными программами. Франция также приняла новые директивы для стимулирования строительства доступного жилья (с целевым показателем в 80 тыс. квартир для молодежи к 2023 году) и нового строительства (Yacoubi, 2017). Во всех скандинавских странах (Дания, Финляндия, Норвегия и Швеция) есть аналогичные программы по стимулированию доступного жилья и нового строительства, в частности, жилищные пособия и льготные условия ипотечного кредитования для определенных групп населения (например, инвалидов, студентов и людей с низким доходом). Подобные программы могут частично объяснить высокие темпы ввода жилья в скандинавских странах: в Финляндии этот показатель составляет 6,6 единиц жилья на 1000 человек, в Норвегии и Швеции – 6,5 единиц, а в Дании – 3,8 единиц по сравнению с совокупным показателем для региона Euroconstruct в 3,4 единицы на 1000 человек (Pajakkala, 2018).

Общая емкость строительной отрасли региона Euroconstruct в 2017 году оценивалась в €1521 млрд. Несмотря на то, что динамика нового жилищного строительства в регионе Euroconstruct остается медленной, его объем в 2017 г. вырос на 3,9%. Новое жилое строительство выросло более чем на 10% (в среднем более чем на 9,7% за 2016-2017 гг.), опережая все другие сектора строительного рынка по темпам роста. Оживленным из-за старения жилого фонда является и сектор реконструкции жилых помещений, особенно в Западной и Северной Европе. В перспективе прогнозируется рост строительства во всех странах Euroconstruct в 2018 году (Euroconstruct, 2018).

На долю нового жилого строительства в 2017 году пришлось 42,6% от общего объема расходов на новое строительство, на долю нежилого строительства – 34,4%, гражданского строительства – оставшиеся 23%. На реконструкцию жилых зданий в 2017 году пришлось 55,8% всех расходов на строительство (более 25% от общей стоимости строительства в Европе), на реконструкцию нежилых зданий – 31,9%, а на реконструкцию в гражданском строительстве – 18,7% (Euroconstruct, 2018). Grandovska (2018) сообщает, что в период с апреля 2017 года по апрель 2018 года инвестиции в строительство выросли на 1,8% в еврозоне и на 0,9% в ЕС-28. Успехи в обоих случаях были обусловлены улучшениями в подсекторах гражданского строительства и строительства зданий.

По прогнозам, общие расходы на гражданское строительство в регионе увеличатся на 4,4% в 2018 году, 4,5% в 2019 году и 2,5% в 2020 году, а общие расходы в нежилом строительстве – на 1,6% в 2018 году, 1,3% в 2019 году и 1,2% в 2020 году (Euroconstruct, 2018).

Прогноз расходов в строительной отрасли в регионе Euroconstruct в 2018-2020 гг., млрд евро

Расходы, млрд евро

Изменение, %

2018e

2019f

2020f

2017-
2018

2018-
2019

2019-
2020

Новое жилое

336.6

341.3

343.4

5.1

1.4

0.6

Реконструкция жилого

407.4

411.9

418.4

1.0

1.1

1.6

Новое нежилое

262.2

265.3

267.9

2.8

1.2

1.0

Реконструкция нежилого

235.1

238.5

241.9

1.5

1.5

1.4

Новое гражданское

182.2

193.0

199.7

1.7

5.9

3.4

Реконструкция гражданского

139.5

143.1

144.8

1.6

2.5

1.2

ИТОГО

1563

1593

1616

2.7

1.9

1.4

Примечание: в ценах 2017 года, e = оценка, f = прогноз
Источник: Euroconstruct, 2018

Жилищное строительство и реконструкция

Общий объем рынка жилищного строительства (новое строительство плюс реновация) в 2017 году вырос на 5,3%. Новое жилищное строительство –жизненно важный сектор в еврозоне – по прогнозам, увеличится с €336,6 млрд в 2018 году до €343,4 млрд в 2020 году. Двигателем роста жилищного строительства в 2017 году в целом было строительство нового жилья, доля которого в расходах составила 10%. Согласно прогнозам, в 2018 году объем нового жилищного строительства увеличится на 5,1%, в 2019 году – на 1,4%, а в 2020 году – на 0,6% (Euroconstruct, 2018).

По прогнозам, основным видом строительной деятельности в еврозоне останется реконструкция жилых помещений, ее объем увеличится с €407,4 млрд в 2018 году до €418,4 млрд в 2020 году. Государственные программы развития жилья исторически поддерживали именно проекты реконструкции зданий (Euroconstruct, 2018).

По оценкам, в 2017 году в регионе Euroconstruct было выдано 1,8 млн разрешений на новое жилье. В ряде стран число выданных разрешений на строительство является ведущим экономическим показателем, поскольку оно ориентировано на перспективу и используется для оценки будущего предложения жилья и экономической активности. В Таблице приведены оценки и прогнозы по выданным разрешениям на строительство в пяти ведущих странах в 2017-2020 гг.; показывает тенденции в общем количестве разрешений, закладок и завершений жилых объектов за период 2002-2020 гг. (Euroconstruct, 2018)

В 2017 году в регионе Euroconstruct было начато строительство 1,4 млн единиц нового жилья, включая 796 тыс. квартир и 601 тыс. жилых домов типа «1+2». Данные о закладке жилых домов используются для оценки спроса на жилье и прогнозирования будущей занятости в строительстве, а также спроса на потребительскую продукцию и потенциальных спадов. В таблице показаны пять ведущих стран региона Euroconstruct по закладкам нового жилья в 2017 г.; на Диаграмме показаны тенденции в закладке новых единиц жилья в 2002-2020 гг. (Euroconstruct, 2018 год).

Общий объем завершенных объектов в 2017 году оценивался в 1,6 млн единиц жилья, включая 869 тыс. квартир и 716 тыс. жилых домов типа «1+2». Данные о завершении строительства указывают на количество домов, готовых и доступных для использования, продажи или аренды; как и в случае с закладками жилых домов, они могут быть использованы при оценке продаж потребительских товаров. В Таблице приведены оценки и прогнозы сдачи жилых объектов в пяти ведущих странах региона Euroconstruct в 2017-2020 гг.; на Диаграмме показаны тенденции в завершении жилых объектов в 2002-2020 годах (Euroconstruct, 2018 год).

В Таблице представлены оценки и прогнозы стоимости нового строительства и реконструкции в пяти ведущих странах в 2017-2020 гг. Германия занимает первое место как в новом строительстве, так и в реконструкции (Euroconstruct, 2018).

Топ-5 стран региона Euroconstruct по количеству разрешений на строительство в 2017-2020 гг., тыс. единиц

2017e

2018f

2019f

2020f

Франция

497.7

458.0

405.0

433.0

Германия

300.7

290.0

275.0

270.0

Польша

250.2

225.0

220.0

215.0

Италия

85.4

87.8

89.1

90.5

Швеция

76.5

76.2

67.1

62.9

Примечание: e = оценка, f = прогноз. Данные по Великобритании недоступны.
Источник: Euroconstruct, 2018

Топ-5 стран региона Euroconstruct по количеству закладок жилых домов в 2017-2020 гг., тыс. единиц

2017e

2018f

2019f

2020f

Франция

427.7

396.0

356.0

371.0

Польша

206.0

230.0

220.0

210.0

Великобритания

191.0

198.0

208.0

210.0

Италия

85.6

87.6

89.0

90.4

Испания

80.8

90.0

100.0

105.0

Примечание: e = оценка, f = прогноз. Данные по Германии недоступны.
Источник: Euroconstruct, 2018

Топ-5 стран региона Euroconstruct по количеству завершенных объектов недвижимости в 2017-2020 гг., тыс. единиц

2017e

2018f

2019f

2020f

Франция

363

419

388

351

Германия

260

375

280

275

Великобритания

187

794

199

203

Польша

179

200

210

205

Италия

81

83

86

88

Примечание: e = оценка, f = прогноз.
Источник: Euroconstruct, 2018

Количество разрешений на строительство, закладок жилых домов и завершенных объектов недвижимости в регионе Euroconstruct в 2002-2020 гг., тыс. единиц

6582730957192836895612983

Примечание: * = оценка, ** = прогноз.
Источник: Euroconstruct, 2004, 2018

Топ-5 стран региона Euroconstruct по расходам на новое строительство и реконструкцию в 2017-2020 гг., млрд евро

2017e

2018e

2019f

2020f

НОВОЕ

Германия

64.1

67.0

68.3

67.3

Франция

45.5

47.2

45.5

43.8

Италия

51.9

53.7

55.3

56.7

Испания

30.7

33.2

35.5

37.3

Великобритания

21.1

21.3

21.1

20.9

РЕКОНСТРУКЦИЯ

Германия

121.7

121.0

120.4

120.4

Италия

68.5

69.5

70.2

71.0

Франция

62.0

62.5

63.4

64.6

Великобритания

40.0

40.5

40.9

42.0

Испания

17.8

18.1

18.6

19.1

Примечание: в ценах 2017 года, e = оценка, f = прогноз
Источник: Euroconstruct, 2018

В фокусе внимания: пять ведущих стран по разрешениям на новое строительство

Ниже мы представим информацию о пяти ведущих странах по количеству полученных разрешений на строительство, включая Францию и Германию, традиционных лидеров в области нового строительства и реконструкции в регионе Euroconstruct.

Франция. По данным аналитической группы ECSO Еврокомиссии (ECSC, 2018a), 2017 год был рекордным для жилищного строительства; тем не менее, спрос на жилье превысил предложение. Расходы во французском строительном подсекторе составили €36,8 млрд в 2017 году (23,7% от общего объема расходов на недвижимость). Общий вклад недвижимости в ВВП составил 11,5% (€243,8 млрд), в эту цифру включены инвестиции в жилищное строительство (строительство новых индивидуальных и многоквартирных домов; реконструкция жилых помещений; производство готовых домокомплектов; комиссионные брокеров); расходы на жилищные услуги (арендная плата; эквивалентная компенсация домовладельца; коммунальные услуги); расходы на мебель и товары длительного пользования. Перспективы для Франции являются позитивными: низкие ипотечные ставки, как ожидается, увеличат спрос на жилье.

Германия. Спрос на недвижимость очень велик, и к концу 2020 года, по оценкам, потребуется 350 тыс. новых единиц жилья ежегодно. Инвестиции в строительном подсекторе Германии составили €69,6 млрд (29,8% от общего объема расходов на недвижимость) в 2016 году, а общий вклад недвижимости в ВВП составил 9,8% (€278,6 млрд). Жилой сегмент, как ожидается, послужит локомотивом для строительной отрасли Германии, которая вырастет на 3,5% в 2018 году. Таким образом, перспективы развития строительного сектора в Германии являются благоприятными благодаря высокому спросу и низким процентным ставкам (ECSC, 2018b).

Польша. По данным ECSO (2018c), жилищный сектор в Польше вырос благодаря низким ипотечным ставкам и увеличению доходов населения. На жилищное строительство также оказывают влияние «Квартиры для молодежи» и «Семья 500+» – две программы, призванные стимулировать спрос. Расходы в строительном подсекторе Польши в 2016 году составили €5,1 млрд (21,6% от общего объема расходов на недвижимость), а общий вклад недвижимости в ВВП достиг 4,7% (€19,2 млрд). Перспективы для Польши позитивны: низкие процентные ставки, рост доходов и программы субсидирования, как ожидается, увеличат спрос на жилье.

Италия. Число домашних хозяйств в Италии неуклонно растет с 2010 года, и все большая доля населения проживает в городских и пригородных районах. Однако с 2010 года объем жилищного строительства постепенно сокращается, и в 2016 году было выдано всего 46 тыс. разрешений на строительство (на 54% меньше, чем в 2010 году). Рынок жилья восстанавливается с 2014 года, отчасти благодаря снижению цен на жилье и введению благоприятного жилищного Налогового кодекса; несмотря на это, сектор нового жилищного строительства является единственным сегментом отрасли, в котором прогнозируется продолжение негативной тенденции в инвестициях. Расходы в строительном секторе Италии в 2016 году составили €17,8 млрд (19,8% от общего объема расходов на недвижимость), а общий вклад недвижимости в ВВП составил 12,5% (€196,1 млрд). Относительно перспектив строительной отрасли в Италии в целом сохраняется неопределенность (ECSC, 2018d).

Швеция. Нехватка предложения жилья в сочетании с высоким спросом привели к резкому росту цен на жилье в Швеции (ECSC, 2018e). Так, Национальный совет жилищного строительства прогнозирует, что в период с 2017 по 2025 год потребуется 600 тыс. новых единиц жилья. Правительство внесло законопроект об инфраструктуре на 2018-2029 годы в целях увеличения инвестиций в инфраструктуру, повышения мобильности и сокращения дефицита жилья. Инвестиции в строительном секторе Швеции составили €18,9 млрд в 2016 году (31,7% от общего объема расходов на недвижимость), а общий вклад недвижимости в ВВП достиг 7,7% (€31,2 млрд). Перспективы жилищного строительства в Швеции являются позитивными, недвижимость будет движущей силой шведской экономики в ближайшие несколько лет. Тем не менее, организация Euroconstruct (2018) сообщила, что новое финансовое законодательство и большой приток новой недвижимости на рынок снижают цены и спрос на жилье.

Нежилое и гражданское строительство

На долю нежилого строительства в 2017 году пришлось 31,9% совокупной стоимости строительства в регионе Euroconstruct. На спрос влияют общие экономические условия и государственное финансирование (например, строительства зданий для образования и здравоохранения). В 2018 году прогнозируется увеличение объемов нового нежилого строительства на 1,5%, в 2019 году – на 1,2%, в 2020 году – на 1,0%. Ожидается, что к 2020 году распределение сегментов в этой отрасли будет следующим: строительство коммерческих зданий (20,5%); офисных зданий (16,7%); промышленных зданий (16,4%); прочее строительство (12,2%); объекты в области образования (11,3%); складские помещения (8,4%); объекты в области здравоохранения (7,9%); сельскохозяйственные помещения (6,4%) (Euroconstruct, 2018).

Великобритания, Германия, Франция, Испания и Польша были пятью крупнейшими рынками нежилого строительства в 2017 году (Euroconstruct, 2018).

Объем нового гражданского строительства в регионе Euroconstruct в 2017 году был меньше, чем в 2007 году, и потерял почти треть своего ВВП. Объем реновации в гражданском строительстве за тот же период остался неизменным. На проекты гражданского строительства в разных странах влияют разные факторы. Прогнозируется умеренное увеличение расходов в секторе к 2020 году. Германия, Франция, Италия, Великобритания и Нидерланды были пятью крупнейшими рынками гражданского строительства в 2017 году (Euroconstruct, 2018).

Прогноз расходов в гражданском строительстве в регионе Euroconstruct в 2017-2020 гг., млрд евро

Новое

Реконструкция

Итого
гражданское

2017

173.1

135.1

308.2

2018e

182.2

139.5

321.8

2019f

193.0

143.1

336.1

2020f

199.7

144.8

344.5

Примечание: в ценах 2017 года, e = оценка, f = прогноз
Источник: Euroconstruct, 2018

Инвестиции в строительство в Европе в 2012-2020 гг., млрд евро

568129375896129836591263

Примечание: в ценах 2017 года, e = оценка, f = прогноз
Источник: Euroconstruct, 2018

Инвестиции в новое строительство по регионам и секторам Euroconstruct в 2017 г., %

65329475091273986512735812

Источник: Euroconstruct, 2018

Распределение сегментов и динамика в строительном секторе: контрастные тенденции в Западной и Восточной Европе

В западном субрегионе Euroconstruct общие инвестиции в жилищное строительство, по прогнозам, увеличатся с €718,7 млрд в 2018 году до €734,4 млрд в 2020 году. Общий объем расходов на жилищное строительство в Восточном субрегионе Euroconstruct, по прогнозам, увеличится с €25,2 млрд до €27,3 млрд за тот же период (Euroconstruct, 2018).

В западном субрегионе Euroconstruct инвестиции в новое жилое строительство занимают ведущие позиции (43,4% от общего объема расходов на строительство), за ними следуют новое нежилое (33,8%) и новое гражданское строительство (22,8%). В Восточном субрегионе лидером в отрасли является новое нежилое строительство (41,8%), за которым следуют новое жилищное (31,4%) и новое гражданское строительство (26,8%) (Euroconstruct, 2018).

Строительный рынок СНГ с фокусом на России

Жилищное строительство в России в 2016-2017 гг.

По оценкам Росстата, в 2017 году в Российской Федерации было введено в эксплуатацию 252,1 тыс. жилых зданий, что на 3,2% меньше, чем в 2016 году (Росстат, 2018); прирост жилой площади составил 78,6 млн м2, что примерно соответствует показателям 2016 года. По оценкам, в 2017 году было введено в эксплуатацию 269,3 тыс. зданий всех типов, включая нежилые, что на 2,9% меньше, чем в 2016 году. В общей сложности в 2017 году было введено 131,1 млн м2 площадей, что на 2,0% меньше, чем годом ранее.

В 2017 году в Российской Федерации было введено в эксплуатацию около 1,13 млн жилых домов, что на 2,4% больше, чем в 2016 году. Это четвертое по величине число введенных в эксплуатацию за год домов в стране (Росстат, 2018).

Несмотря на то, что российский рынок жилья улучшается, цены на жилье упали в 2017 году (Global Property Guide, 2018), что частично может объясняться сильным расширением строительного рынка. Lasek (2018) сообщает, что объемы ввода жилья сильно выросли в октябре 2017 года (на 13,4%) и январе 2018 года (на 16,3%) (оба значения – в помесячном исчислении). Предполагается, что новое жилищное законодательство (введение запланировано с 1 июля 2018 года), которое устанавливает более жесткие финансовые требования к строительным компаниям, послужило толчком для увеличения объемов строительства жилья (Lasek, 2018).

Целью программы «Жилье для российской семьи» является строительство 500 тыс. двухкомнатных квартир с 2018 года (WorldBuild365, 2018a). Российское правительство при этом планирует наращивать жилые площади на 120,0 млн м2 в год до 2024 года (Radio Free Europe, 2018). Это будет существенный рост по сравнению с последними четырьмя годами, когда средний показатель составлял около 80 млн м2 в год (Росстат, 2018).

Министерству строительства и Министерству промышленности и торговли Российской Федерации совместно с другими ведомствами в июле 2017 года было поручено разработать программы строительства деревянных домов. Инициатива включает в себя строительство деревянных зданий выше трех этажей (WorldBuild365, 2018b).

Объем строительства на Украине вырос на 17% в 2016 году (после совокупного снижения на 42% в период с 2012 по 2015 год). В первом квартале 2017 года объем строительства в украинском нежилом секторе увеличился почти на 21%, жилищное строительство выросло на 17%, гражданское строительство – также на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (KHL, 2018).

В Казахстане также наблюдается уверенный рост строительства, при этом общие расходы на строительство зданий выросли на 6,8% в период с января по май 2016 года (до более чем $2 млрд). Жилищный сектор за тот же период вырос на 9,9%, что особенно впечатляет, учитывая, что средняя площадь этажей увеличилась на 20% (WorldBuild365, 2018c).

Рынок строительства в Северной Америке

Рынок жилья в США улучшается с момента своего минимума в 2009 году, а канадский рынок остается стабильным

Хотя общий рынок жилья в США улучшается, строительство новых индивидуальных домов остается намного ниже исторического среднего уровня. В Канаде основной проблемой в жилищном строительстве являются завышенные цены: они находятся на исторических максимумах даже с учетом корректировки на инфляцию.

Закладки жилых домов в США в 2011-2020 гг., млн единиц

5698705981628936895123

Примечание: e = оценка, f = прогноз.
Источник: Бюро переписи населения США, 2018а; Корпорация Канады по ипотечному строительству, 2018; Ассоциация ипотечных банков, 2018

Рынок жилья в США

Рынок жилищного строительства в США продолжил умеренный рост в 2017 году. Ввод нового жилья по-прежнему остается ниже среднего показателя 1959-2007 годов – 1,547 млн единиц жилья всего и 1,102 млн единиц индивидуального жилья. Общий объем ввода жилья (с учетом поправок на сезонные колебания, в годовом исчислении) оценивался в 1,287 млн единиц в апреле 2017 года, что на 7,7% больше, чем в апреле 2016 года (Бюро переписи населения США, 2018a).

Продажи нового индивидуального жилья в США в 2017 г. составили 613 тыс. единиц (с поправкой на сезонность, Бюро переписи населения США, 2018b). Это значительно ниже среднего показателя с 1963 по 2007 год (697 тыс. единиц) и соответствует среднему показателю 1963-1970 гг., когда гражданское население (без учета заключенных) составляло 129,349 млн человек в сравнении с 255,079 млн в 2017 году (Федеральный резервный банк Сент-Луиса, 2018b). Строящихся индивидуальных домов недостаточно при текущем росте населения, и существует нехватка так называемых «стартовых домов» (которые обычно стоят $200 тыс. или меньше). Продажи и закладки новых индивидуальных домов имеют решающее значение для деревообрабатывающей промышленности, поскольку они потребляют больше продукции с добавленной стоимостью, чем любой другой потребляющий сектор.
Медианная цена на новые индивидуальные дома в США в 2017 году составила $323,1 тыс., что на 5,0% больше, чем в 2016 году ($307,8 тыс.) Средняя цена составила $384,9 тыс., что на 6,7% больше в годовом исчислении ($360,9 тыс.) Медианный размер построенных домов немного увеличился в 2017 году до 2426 квадратных футов (225,4 м2), по сравнению с 2422 квадратными футами (225,0 м2) в 2016 году. Средний размер составлял 2631 квадратный фут (244,4 м2), что меньше 2640 квадратных футов (245,3 м2) годом ранее (Бюро переписи населения США, 2018b, c).

Продажи существующих домов (т.е. продажи на вторичном рынке) снизились на 3,8% в 2017 году до 5,51 млн (по сравнению с 5,45 млн в 2016 году). Медианная цена продажи вторичного жилья в апреле 2018 года составила $243,8 тыс., что на 5,7% больше, чем в апреле 2017 года ($230,7 тыс.) (Ассоциация ипотечных банков, 2018).

Общие инвестиции в частное жилищное строительство (т. е. индивидуальное + многоквартирное + реновация жилья) выросли в США в 2017 году на 12,4% до $525 млрд. Расходы на строительство новых индивидуальных домов увеличились на 11,4% до $270,1 млрд; расходы на строительство многоквартирных домов сократились на 1,9% до $59,9 млрд; расходы на реновацию жилья увеличились на 19,1% до $194,8 млрд (все данные с поправкой на сезонность в номинальных долларах США). Объединенный центр исследования недвижимости (2018) подсчитал, что в 2017 году на реконструкцию в США было потрачено $306 млрд и прогнозирует, что этот показатель вырастет до $327,9 млрд в 2018 году и до $341 млрд в 2019 году.

Частные расходы на нежилищное строительство в США выросли в 2017 году на 1,3% до $437,8 млрд, а государственные расходы сократились на 3,2% до $283,2 млрд (Бюро переписи населения США, 2018d).

Исторически строительство и продажа жилья в США были одним из основных компонентов ВВП страны. До краха жилищного рынка и мирового финансового кризиса доля жилья в ВВП составляла в среднем 17-19%. В 2017 году этот показатель составил 15,9% по сравнению с 18,6% в 2005 году.

Жилищные инвестиции достигли своего пика в 2005 году на уровне 6,5% от ВВП при среднем значении с 1963 по 2006 год в 4,9%. В первом квартале 2018 года, однако, этот показатель составил всего 3,5% от ВВП США (Бюро экономического анализа США, 2018a, b, c), что является еще одним показателем того, что сектор строительства нового жилья имеет возможности для дальнейшего расширения (Бюро экономического анализа США, 2018).

Разрешения на строительство, начатые и сданные объекты недвижимости в США в 2011-2018 гг., млн единиц

56929305891768923

Примечание: e = оценка (данные за январь-апрель 2018 г.); цифры с поправкой на сезонность.
Источник: Бюро переписи населения США, 2018а; Ассоциация ипотечных банков, 2018

Инвестиции в строительство в США в 2011-2018 гг., млрд долларов

5672837095729183657123321

Примечание: *частные инвестиции в жилую недвижимость за вычетом реконструкции (данные с поправкой на сезонность); номинальные значения; e = оценка (данные за январь-апрель 2018 г.)
Источник: Бюро переписи населения США, 2018d

Перспективы строительного рынка в США

Рынок жилья в США улучшается, причем большинство секторов отрасли растут с 2009 года. По мнению жилищных экспертов, устойчивости рынка жилищного строительства и продаж мешает ряд факторов: недостаточный объем новых и существующих домов на продажу; отсутствие свободных участков для строительства, а в некоторых регионах также нехватка строительных рабочих; нормативное бремя; нехватка финансирования строительных компаний; долги по студенческим кредитам, накопленные в результате получения высшего образования; изменение отношения к владению недвижимостью; неполная занятость; стагнация или небольшое снижение медианного дохода. Сохраняется тенденция к тому, что миллениалы (родившиеся в 1982 году и позже) живут со своими родителями. В 2017 году количество домашних хозяйств увеличилось, но все еще ниже исторического среднего показателя.

Ассоциация ипотечных банков (2018) прогнозирует объем закладок нового индивидуального жилья в США на уровне 0,92 млн единиц в 2018 году, 0,99 млн единиц в 2019 году и 1,03 млн единиц в 2020 году. Прогноз по закладкам жилья всех типов составляет 1,31 млн единиц в 2018 году, 1,38 млн единиц в 2019 году и 1,41 млн единиц в 2020 году. Ассоциация ипотечных банков (2018) также прогнозирует, что продажи нового индивидуального жилья составят 0,65 млн единиц в 2018 году, 0,67 млн единиц в 2019 году и 0,70 млн единиц в 2020 году. Продажи вторичного жилья прогнозируются на уровне 5,56 млн единиц в 2018 году, 5,77 млн единиц в 2019 году и 5,93 млн единиц в 2020 году.

Рынок жилищного строительства в Канаде

На фоне значительного беспокойства по поводу быстрого роста цен на жилье в Канаде федеральные, провинциальные и местные органы власти ввели в 2017 году ряд законодательных мер, призванных замедлить рост цен на недвижимость. Среди них общенациональная оценка ипотечной нагрузки, налог на иностранных покупателей и контроль за рынком аренды (PriceWaterhouseCoopers, 2018). К первому кварталу 2018 года эффектом этих мер стало снижение средней цены продажи домов в Канаде на 10% и резкое падение объема продаж (Evans, 2018). Цены на недвижимость в июне 2018 года снизились на 1,3% в годовом исчислении (Канадская ассоциация недвижимости, 2018). Прогнозируется (Dolega and Sondhi, 2018), что существующие и дополнительные меры и повышение ипотечных ставок будут препятствовать росту рынка жилья, который, тем не менее, останется «крепким».

Объем закладок нового жилья в Канаде оценивался в 219763 единицы в 2017 году и 191528 единиц в 2018 году (Корпорация Канады по ипотечному строительству, 2018). В среднем этот показатель должен составить 201 тыс. единиц в 2019 году и 205 тыс. единиц в 2020 году (BMO, 2018; Scotia Bank, 2018; Preston and DePratto, 2018). Из объема закладок в 2017 году 76843 домов были индивидуальными, 28046 – домами ленточной застройки, 12291 – домами на две семьи и 102583 – многоквартирными. По оценкам на 2018 год, 61378 составят индивидуальные дома, 18808 – дома ленточной застройки, 8962 – дома на две семьи, 102380 – многоквартирные дома (Корпорация Канады по ипотечному строительству, 2018). Продажи жилья в 2017 году составили, по оценкам, 510489 единиц; прогнозируется, что они составят 459,9 тыс. единиц в 2018 году и 474,8 тыс. единиц в 2019 году (Канадская ассоциация недвижимости, 2018).

Cléroux (2018) прогнозирует, что рост ВВП Канады замедлится примерно до 2% в 2019 году, а основными двигателями экономики станут провинции Альберта, Британская Колумбия, Саскачеван и Онтарио.

Закладки жилых домов в Канаде в 2011-2018 гг., тыс. единиц

628370571293659123958123

Примечание: f = прогноз

Источник: BMO, 2018; Корпорация Канады по ипотечному строительству, 2018; Scotia Bank, 2018; TD Bank, 2018

Реклама